Hauskauf auf Bali

[Cekcek]

@ Roman,

ich will nicht vom Thema abkommen, aber jeder Pass hat eine gewisse Laufzeit ( indoneischer 5 Jahr) und dann ist die Sache eh schon uninteressant, wenn er abgelaufen oder verloren gegangen ist......

Gruß Mario

[Papa-Putu]

Hallo Mario,

Diesen Mann den ich kenne , lebt schon seit 17 Jahren in Deutschland arbeitet bei Lufthansa und verlängert immer wieder seinen Pass in Jakarta !
Ich konnte das auch nicht glauben wie das gehen soll aber ich habe das mit eigenen Augen gesehnen er hat praktisch 2 Staatsbürgerschaften

Gruss Roman

[Mahalo]

Hier noch einiges rechtliches was ich entdeckt habe.

Quelle: baligardenvillas
Link: www.baligardenvillas.com

EIGENTUMSRECHTE UND VERTRÄGE
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen.
Da die rechtliche Situation mit jeder neuen Regierung sich verändert, geben wir Ihnen eine Übersicht über den letzten Stand der meisst genutzten Regeln im Bereich „Property“.
Die jetzige Regierung (seit 2005 im Amt) hat sich, als moderne Demokratie im Mehrparteien-System für Handel mit westlichen Ländern stark gemacht, und öffnet die Möglichkeit für Ausländer Land (im eigenen Namen) zu besitzen.
Bis jetzt (Mitte 2006), ist es möglich geworden, dass Ausländer im Grundbuch eingetragen werden können, mit einer Grundstücksgrösse bis zu 2500m2.
Grössere Grundstücke sind nach wie vor über einen „Nominee“, einen einheimischen Namensgeber zu handhaben.
Wie das gemacht wird, welche Sicherheiten sie dabei haben, und wie das rechtliche Konstrukt aussieht, zeigen wir Ihnen auf den folgenden Abschnitten:

Kann ein Ausländer/In oder eine ausländische Firma rechtlich LAND besitzen in Indonesien?
Die Indonesische Regierung hat 1960 das Gesetz Nr5 verabschiedet für die „grundlegende Regulierung des indonesischen Bodens“. Dieses Gesetz hat implizit viele ältere Teil-Gesetze ersetzt. Es kann daher gesagt werden, dass UU5/1960 revolutionäre neue Regeln und Rechte und Prinzipien für Indonesien etabliert hat.
Dieses Gesetz reguliert die Rechte über Land und Gebäude, wie folgt:
• Rechte an Eigentum (Hak Milik),
• Das Recht Land zu kultivieren (Hak Guna Usaha),
• Das Recht Gebäude zu erstellen (Hak Guna Bangunan),
• Das Recht der Nutzung (Hak Pakai),
• Das Recht der Vermietbarkeit von Land und Gebäuden (Hak Sewa Atas Bangunan).

Hier nun DAS GESETZ, dass für Sie als potentiellen ausländischen Geldgeber/Investor und Landkäufer am ehesten in Gebrauch kommt:
Eine Kombination von VIER Dokumenten/Verträgen werden bei einem Notar erstellt.
Dokument EINS besagt: Der Ausländer übergibt Geld an den Indonesischen Namensgeber um Land (Gebäude)in seinem Auftrag zu kaufen. Der Indonesier bestätigt, dass er das
Land (Gebäude) dem Ausländer aus freiem Willen rechtlich überlässt. Es beschreibt weiterhin, dass der Namensgeber dem Ausländer die Erlaubnis erteilt zu VERKAUFEN, ZU VERPACHTEN, ODER ZU BEBAUEN und zu verändern. Es besagt, dass die Vereinbarung bei Bedarf fortbesteht bei einem Ableben einer Partei, und übergeht auf den von ihm eingesetzten ERBEN.
Es besagt, dass alle Kosten die aus dem Grundstück entstehen (Strom, Wasser, Steuern) vom Ausländer getragen werden. Der offizielle Grundbucheintrag („Sertipikat“) wird im Besitz des Ausländers sein, ebenso alle Papiere die vom Namensgeber unterzeichnet sind. Nur mit diesem Grundbuchauszug (Sertipikat Hak Milik) ist es möglich das Land zu verkaufen.

Dokument ZWEI besagt, dass der Verkauf des Landes (der Gebäude) das Recht des Ausländers ist. Der Namensgeber gibt seine explizite Erlaubnis für einen Verkauf.
Dokument DREI behandelt das Recht des Ausländers für Vermietung, Verpachtung und Einnamen durch kommerzielle Verwendung (Hotel oder Villa)
Dokument VIER verpflichtet den Namensgeber zu kooperieren, im Fall dass die Gesetze solcherart ändern, dass es dem Ausländer möglich ist das gesamte Grundstück auf seinen Namen zu überschreiben, und der Namensgeber verpflichtet sich diesen Prozess in jeder Weise zu unterstützen und gibt dafür seine Unterschrift zum jetzigen Zeitpunkt.
In der Regel werden solche Vereinbarungen als „Pacht-Vertrag“ gehandhabt mit einer Laufzeit von 90 Jahren (drei mal dreissig Jahre), mit der Option auf Verlängerung.
Wir haben solche Verträge laufen, und wir können Ihnen die Vertragstexte gerne zeigen, und für Sie und ihren speziellen Bedarf einen Vertrag, bestehend aus diesen vier Dokumenten, entwerfen. Wir übersetzen auch bestehende Verträge und helfen Ihnen den richtigen Partner -einen vertrauenswürdigen Indonesier- zu finden.
Wählen sie den richtigen Indonesischen Partner, zum „Besitzer“ Ihrer Liegenschaft.
Das kann etwas Zeit beanspruchen, und erfordert Menschenkenntnis und Kontakte.
Sprechen Sie mit Ausländern in der Gegend Ihrer Kaufabsicht, um Rat und Informationen zu bekommen.
Grundstücke können auch von Firmen und Gesellschaften besessen werden !
Eine weitere Möglichkeit ist es, dass Sie eine Firma gründen (eine einfache GmbH) in Indonesien PT. Oder PMA.
Diese Variante lohnt sich aber erst bei einer Investition von über 500 000U$, und besonders dann, wenn sie geschäftlich tätig sein wollen (denn Sie bekommen damit automatisch Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung für alle Mitglieder der Gesellschaft) oder wenn Sie ihre Gebäude vor allem vermieten wollen.
Nur als blosse Absicherung für ein Privathaus ist es eine zu aufwendige Lösung.
Eine PMA (Foreign Investment company) kann zu 100% in ausländischen Besitz sein- sie brauchen also keinen Indonesischen „Namensgeber“. Nur einen Indonesier im Vorstand, im Angestelltenverhältnis (als Direktor z.B.) aber nicht als Mitbesitzer (und Entscheidungsträger).

[Tom]

Hi Mahalo,

dein letzter Beitrag ist wirklich eine sehr guter Post um einen Überblick für den Fall eines Landkaufes eines Ausländers in Indonesien zu erhalten. Wichtig: beim Kauf einer indonesischen Frau, die mit einem Ausländer verheiratet ist, ist das anders. Das bitte immer im Hinterkopf behalten!

Gruß aus Surabaya

Tom

[johannes]

Diese "Sponsor"-Regelung wird ja seit vielen Jahren von Ausländern beim Landkauf praktiziert.
Aber wie Tom schon sagt, wenn eine indonesiche Ehefrau eines Ausländers Land kauft gehört nach dem Gesetz auch dort die Hälfte des Grundstücks dem (ausländischen) Ehemann. Und das ist eben nach z.Zt. geltendem Recht nicht erhlaubt.
Gruss
Johannes

[johannes]

Weil ich jetzt 70 geworden bin und die Fitness doch ziemlich nachgelassen hat in den letzten Jahren werden wir unser Haus in Jimbaran schnellstmöglich verkaufen.

Fall also jemand jemanden kennt, der jemand kennt.....

Gruss
johannes

[traveltho]

hallo johannes,

schau mal in deine pn-box

frohen gruß,
thomas

[Dyah]

Hallo Johannes,
sehr Schade, dass ihr das Haus verkaufen möchtet... kaum habe ich ein Nachbarn kennengelernt habe...

Übrigens für Alle...
ich habe kein Problem mit "Hak Milik"/Eigentumrecht, da ich und mein Mann schon am Anfang unserer Ehe an sowas denken... wir wolln kein Kopfschmerzen wegen Besitztum usw. haben... deshalb haben wir vor 15 Jahren "Vertrag/Gütertrennung" gemacht ...
aber dieses unromantisches Papier spart uns viele Probleme... und schenkt uns viellll Zeit auch für was romantisches :-)

Salam,
Dyah

[balilodda]

Hallo an alle Balifans,
ich bin 23 Jahre mit einer Indonesierin verheiratet. Meine Frau hat meinen Nachnamen bei der Heirat angenommen. Wir planen schon seid langer Zeit unseren Alterssitz ( zumindest 6 Monate im Jahr ) nach Bali zu verlegen.
In Januar waren wir wieder mal in Bali bei einem Besuch in Lovina hatten wir endlich unser Traumgrundstück gefunden.
Meine Frau war im März nochmals dort um das Grundstück zu kaufen mit Notarvertrag und allen offiziellen Papieren. Sie musste lediglich eine neue KTP machen die direkt auf das Grundstück ausgestellt wurde.
Meine Frau ist im Zertifikat als Eigentümerin eingetragen.

[johannes]

Ja, es gibt viele Tipps und viele Tricks und viele Geschäftemacher auf Bali, Notare etc. inbegriffen, die unbedarften Ausländern weis machen wollen, das sie tatsächlich Eigentum an einem Grundstück erworben haben.

Das ist alle Hühnerkram, und eine KTP ist ein Ausweis der in jeder Region ausgebeben wird, es ist ein leichtes, so eine KTP z.B. auf den Mädchennamen seiner Ehefrau zu erhalten und dann ein Zerifikat etc. auf ihren Namen ausstellen zu lassen.

Fakt ist und bleibst vorerst: Ausländer dürfen kein Eigentum in Indonesien erwerben, und Ehefrauen von Ausländern auch nicht, es sei denn sie haben Gütertrennung vereinbart und können das nachweisen.

Alles andere ist Augenwischerei! Und sollte mit äusserster Vorsicht betrachtet werden.

Gruss
johannes